|
我国存量资产的运营大致是物业资产方将资产租赁给物业承接人，由承接人投资装修后邀请品牌运营方的加盟模式。使资产管理生态中平添二房东的角色，二房东需要从经营收益中扣除经营费用、租金、投资折旧后才能获利。抗风险能力极低。 国际公寓品牌却选择直接和物业拥有方直接合作，保证物业的投资回报，同时也以更强的抗风险能力，抵消了行业风险。国内租赁市场的二房东现象是怎样出现的呢?是由于国内经济高速发展的红利，使资产供应处于粗放型状态。然而，随着社会精细化的发展和经济发展速度放缓，行业系统化的运作，国内存量物业和新增物业的不断累积，将推动我国住房租赁行业进入一个高度发展和转型的时代。上世纪60年代，美国酒店品牌连锁化发展模式伴随着大量房地产物业产生而蓬勃发展，颠覆了欧洲品牌家族传承的模式;中国的低连锁化率也必将随着国内存量和增量物业而改变，物业拥有方必然更加严肃的对待自己的物业，用负责任的态度，投入物业，与品牌合作，使资产管理的全生态链蓬勃发展。 2021年3月22日，雅诗阁母公司凯德集团对外宣布业务重组意味着地产开发业务将实现轻重资产分离，“由重转轻”的服务式公寓2.0时代开启，轻资产未来或将成为推动服务式公寓规模拓展的主要路径。业内人士普遍认为，“轻装上阵”后的公寓不需要过重的资金链就能获得很高的运营回报率。 两大趋势渐明，国内各大服务式公寓品牌也把握机会，御风而行。依托东呈国际集团的背书，以及服务式公寓的品牌独特调性，铂顿国际公寓一直在行业内保持高站位，MBI颁奖盛典为其颁发的 “2020年度服务式公寓投资价值品牌金航奖”就是最有力的佐证，该奖项基于对公寓品牌搜索、运营和媒体三大维度一年来的实时数据监测评选得出，足以说明铂顿国际公寓，在产品创新、品牌建设、运营管理等核心要素上具备了极强的先发优势和创新能力。 东呈国际旗下铂顿国际公寓的投资价值表现在哪些方面?迈点网记者借此机会采访到了铂顿国际公寓创始人兼CEO郝磊先生，他通过发展和修炼内功并行、顺势而为、资产管理升值三大关键词讲述了铂顿国际公寓的发展以及他对租赁地产运营的独到见解。 关键词一：发展和内功并行 2020年，疫情的冲击和不良公寓接连暴雷加剧了公寓行业的洗牌。在这个艰难且充满不确定的环境中，东呈国际旗下铂顿国际公寓发展和内功并行，内外兼修，在产品、布局等多个方面取得进展。 内功是指铂顿国际公寓在运营体系、产品设计、组织建设以及品牌战略等维度的回顾、反思和加强。郝磊提出，铂顿国际公寓从无到有再到规模扩大，像是一场接力赛跑，开发先行，而后人才筹备、运营、营销等相继接棒，共同推动品牌的建设，是一个动态调整的过程，一棒没接住，就会出现一系列的问题。 内生动力，外则开疆拓土。2020年尽管步步维艰，但铂顿国际公寓仍然实现了一定比例的增长：签约项目25家，虽然发展步伐相对有所放缓，但借此冷静期，铂顿国际公寓在运营、组织和体系等方面有了进一步打磨的机会，为冲刺下一个赛段的竞争做足准备。据郝磊透露，2021年铂顿国际公寓将乘风破浪，布局全国，计划签约100家，目前已经明确到年底有60家店开业，加上今年的目标，明年东呈国际旗下铂顿国际公寓的在营店仍会保持在150家左右，计划在未来3年内成长为国内数量、品质、产品体验俱佳的一线服务式公寓品牌。 关键词二：顺势而为 “就是顺势而为”，这是铂顿国际公寓植入属地文化、落地智能化体验的助推力。看似云淡风轻，实则蕴含着铂顿国际公寓区别于其他品牌，走差异化之路的绚烂底色。 郝磊提到了一个有趣的概念——肥皂泡效应，他解释说，现在的消费者没有固定的阶级，更像是肥皂泡里的过渡层，每一个肥皂泡又由形形色色的过渡层组成，五颜六色，没有固定边界。企业想要满足所有人的需求并不容易，所以要有能应对消费群体和市场各种需求的能力。为满足群体化需求，铂顿依托东呈国际集团在供应链、智慧系统、金融平台、数字技术构建方面实现数字化、平台化，使产品变化应对市场快速变化的需求，适应客户各种层次的需求。以承接过去、现在和未来为核心讲好品牌故事。 正所谓“入乡随俗”，融入一个陌生地方的最快方式就是了解当地文化，铂顿国际公寓适宜植入属地文化，为消费者提供了一个拥有精神文化的交流休憩地——淘淘阁，这是铂顿国际公寓展示当地文化风情的公共社交空间。一隅之间，浓缩了在地的历史与人文、自然与环境，品茶赏画的闽式生活、岭南的陶文化、柳州的奇石文化、吴川的泥塑之美……诉说着过去的事，为消费者营造慢生活氛围。 与此同时，东呈国际旗下铂顿国际公寓也面向未来，为消费者带来更便利更极致的居住体验。郝磊指出，物联网、云技术、各种软件系统的普遍应用，为公寓领域注入了成本低、效率高、精确度高的运营DNA。在这条“用科技打造美好生活”的时代长河里，企业想要发展就要参与其中。由此，铂顿国际公寓积极引入智能化系统，为消费者带来智能体验。据了解，铂顿在广西桂林开辟了铂顿智汇公寓产品系列，将智慧公寓的运营发挥到极致，全场景生物识别技术、自助入住机、自助咖啡、全景式跨界零售店、无人零售货机、VR娱乐等吸引了一众消费者的打卡。 另外，郝磊还认为，“未来面临智能化的时代，需要更多地把目光放在大数据的分析上，要关注数据对于门店的支持，关注会员跨界交易的价值和体现。” 基于此，铂顿国际公寓做了两方面的努力，一是大数据分析和决策，用数据分析决策来代替大脑，不是依赖人的经验，二是解决积分价值体现、跨界实现转化问题，这就需要区块链技术和电子货币等新技术的支持。 东呈国际旗下铂顿国际公寓一手抓科技，一手抓文化，双拳紧握，重拳出击，通过当地文化与智能手段的完美融合，唤醒消费者对一个时代、一个地方的回忆。 关键词三：资产管理增值 一个公寓品牌有没有投资价值如何衡量?郝磊表示，资产价值应先是合规化，符合市场规则，然后还必须有一套符合自身逻辑的商业模式运营体系，必须保证盈利，另外品牌运营方一定要在产品创新上持续投入成为其核心的竞争力。过程中要注意运营能力和投资能力是分割开的，在逐渐去中心化的过程中，这一理念会越来越明显：品牌方充当输出管理和平台的角色，资产方提供与运营方合作的物业，经营方则负责项目的投资落地运营，分工明确，各方共同合作，因此实现公寓领域的资产升值需要三方的合作共赢。 郝磊呼吁，在新时代下品牌运营方和资产拥有方的合作中，品牌运营方可以和资产方要条件了。新时代下，服务式公寓已经由以资产持有变现作为主盈利模式，进入到注重品牌输出和多元化发展的新阶段，单纯靠运营收入和租金很难有重大突破，品牌运营方可以向资产方要求更多的投资回报，品牌的产品品质和运营管理，以及逐渐成熟的模式是其底气来源。例如铂顿国际公寓，企业独创的“长租抵租，短租盈利，服务获利”运营模式，为公寓行业盈利难题带来了创新启示，获得了消费者和行业的高度认可。 东呈国际旗下铂顿国际公寓深知这一点，定位投资人和消费者的纽带和衔接者，既通过品牌运营保证物业增值，又保证以高品质的产品让市场与消费者满意，品牌存在的最大意义便来源于此。 据《中国住房租赁品牌发展报告(2020-2021)》分析得知，未来行业的经营模式将从原有的粗放增长转变为精细化运营。正如郝磊所说，“未来，公寓行业要去中介化，资产持有方与品牌方直接谈合作，共同步入大资管新时代，探寻共赢方案，达到品牌运营方获得更多投资回报、资产拥有方实现资产增值的最佳状态。” |
